Экспертиза проектной документации

Экспертиза проектной документации – это процесс проверки действий организации в проекте на соответствие техническим и законодательным нормам. Проверяется безопасность объекта, соблюдение санитарно-эпидемиологических, экологических и противопожарных требований. А также требований государственной охраны объектов культурного наследия, природы и промышленной, ядерной, радиационной безопасности.

Исследования регулируются статьями №48, №49 Градостроительного Кодекса РФ.

Документацию по проекту для предоставления готовит застройщик, который утверждает ее только после положительного заключения. Из чего следует, что с отрицательным заключением ни в коем случае принимать объект нельзя.

В каких случаях проводится

• подтверждение качества строительства, работ, технологий. Соответствие ГОСТам, нормам.

• разбор документации: договорной, проектной, сметной, отчетной, исполнительно-технической.

• анализ целесообразности реализации проекта;

• принятие решения об инвестировании средств;

• использование кредитных средств;

• внеплановые простои, отставание от плана;

• споры между участниками процесса. Проверка призвана решать споры в досудебном формате;

• оценка физического износа строения;

• служебное сопровождение расследований хищений или нецелевых использований. Оценка рационального использования средств, материалов и других ресурсов;

• приобретение объекта незавершенного строительства;

• оценка бюджета предстоящего проекта;

• оцениваются сроки завершения проекта или отдельных объектов строительства. А также, адекватен ли временной промежуток для строительства объекта;

• оцениваются, рассчитываются риски заказчиков, инвесторов. Подготавливаются рекомендации по минимизации рисков.

• определение точной цены строительства;

• оптимизация финансовых расчетов для равномерного распределения;

• анализ целесообразности дополнительных расходов;

• проверка соответствия проекту;

• анализ качества осуществления проектных решений по соблюдению регламентов, нормативных актов;

• оценка обоснованности выбора технологического решения, материалов, оборудования;

• предусмотрена оценка технологических рисков, а также рекомендации по их минимизации.

Часто заказы на строительный контроль приходят от:

• инвесторов;

• технического заказчика;

• банка-кредитора;

• управляющей компании;

• подрядчика.

Или в ситуациях, когда экспертиза после согласования назначена судом, а также в спорах по проектированию и строительству.

Этапы исследования

1. Выполняется детальное изучение, анализ действующих проектных документов, сравнение с результатами. На этом этапе выявляются недостатки, несоответствия или возможные нарушения.

2. Знакомство с объектом.

3. Оценка целесообразности работ, заявленных в проекте.

4. Прохождение технической и финансовой экспертизы объекта. Обработка нарушений, выявленных на этом этапе.

5. Выявляются ошибки, недочеты. Корректируются документы.

6. Формирование отчета по результатам строительства.

7. Выдается заключение.

При выполнении выясняется:

• соблюдается ли законодательство РФ;

• имеется ли документация по проекту, комплектна ли;

• исполняется ли график работ;

• соблюдается ли качество работ, используемых материалов;

• правильно ли ведутся бумаги;

• имеют ли основания проведение дополнительных работы;

• соблюдается ли технологическая последовательность строительства.

Выводы эксперта содержат информацию:

• соответствие техническому заданию, результатам исследований, заданным условиям;

• соблюдение в проектной документации норм с точки зрения полноты состава, содержания;

• обоснованность решений по работам в проекте;

• оценка сроков, бюджета строительства.

Этапы процедуры аудита меняются в зависимости от критериев заказа. Проводится детальная проверка конкретных направлений: инженерные сети, внешнее и внутреннее проектирование, строительные конструкции.

Объекты экспертизы

Проверку обязаны пройти все линейные объекты и объекты капитального строительства. Так говорится в статье №49 ГрК РФ.

Исключение составляют:

• Жилые дома в собственности не выше 3-х этажей.

• Выборочные виды блочных жилых домов не выше 3-х этажей (таунхаусы).

• Выборочные виды многоквартирных жилых домов не выше 3-х этажей.

• Если здание не выше 2-х этажей, стоит отдельно. Общая площадь около 1500 м2. Не предназначено для производства или проживания.

• Если здание не выше 2-х этажей, стоит отдельно. Общая площадь около 1500 м2. Предназначены для производства. Не находятся в пределах зон, для которых требуется установление санитарно-защитных критериев.

• Буровые скважины.

• Объекты без требований к получению разрешения на строительство.

Если экспертиза необязательна, застройщик проводит ее добровольно – государственную или негосударственную.

Виды исследований

Аудит можно разделить на:

• финансовую экспертизу (контролируются расходы кредитных средств, расходы на инвестиции, проверяются работы и сопоставляются с документацией по проекту);

• техническую (проверяются сроки, объем, качество работ. Анализируется проект на соблюдение законодательства. Проверяется наличие, полнота бумаг по проекту);

• внешний аудит (анализируется отчетность компании, финансово-хозяйственная активность);

• внутренний аудит (анализируются финансовые операции, внутренняя бухгалтерская отчетность, документы). Оцениваются риски, ценности компании, а также проверяются материальные запасы).

По времени проведения строительный аудит делится на:

• регулярный (проводится на этапах строительства, через установленные промежутки времени до завершения проекта);

• разовый (проводится по завершении строительства или на выбранной стадии работ).

Способ проверки может быть выбран исходя из целей исследования, так как во время работы проводится проверка соблюдения сметы, проведения оценки объекта с технической точки зрения. А также, проводится полный финансовый контроль.

Документы для проведения экспертизы

Деятельность экспертов, аудиторов регулируется:

• федеральным законом № 307;

• градостроительным кодексом РФ;

• гражданским кодексом РФ;

• постановлением правительства РФ № 468 «О проведении строительного контроля»;

• СП 48.13330.2011 «Организация строительства»;

• СП 246.1325800.2016 «Положение об авторском надзоре за строительством зданий и сооружений».
  

Преимущества проведения экспертизы

• снижение рисков, которые возникают при реконструкции, строительстве;

• оптимизация затрат по проведению строительства. Посредством изучения документации можно обнаружить затраты, которые не были отражены в плане, провести расчет по расходам на капитальный ремонт, строительство;

• обеспечение безопасности объекта при строительстве. При проверке документов выявляются несоответствия требованиям сооружения;

• сокращение ущерба от проведения работ, посредством проверки, а также выявления недочетов на ранней стадии проекта.

Что может усложнять проверку

При проведении проверки возникают ситуации:

• запущена проектная, рабочая, финансовая, прочая документация;

• у компании заказчика слишком много нарушений, что затрудняет оценку ущерба;

• объект проектировался и строился как сложный предмет архитектуры, это требует от сотрудника особого профиля;

• аудит комплексный, т.е. проверяют одновременно много направлений.

Мы часто сталкиваемся с подобными случаями при выполнении заказа, поэтому знаем, как найти выход из вашей ситуации.

Отличия государственной и негосударственной экспертизы

Обращаясь за государственной экспертизой, моменты оказания услуги прописываются в договоре.

Документация предоставляется в электронном виде с указанием сайта проверяющей организации и с использованием личного кабинета на портале «Госуслуги».

Документы подписывает уполномоченное лицо электронной подписью, вся информация соответствует требованиям Минстроя.

Объекты – все разделы проектной документации и результаты инженерных изысканий.

Заключение – это электронный документ, который выдается с помощью сайта организации или через кабинет на «Госуслугах».

Что касается негосударственной проверки – процесс осуществляется в том же порядке, установленном и для государственной.

Плюсы негосударственного аудита проектной документации

• при проведении экспертизы найденные недочеты будут известны заказчику сразу. Ждать результатов, а также составления заключения не придется;

• цена на исследование ниже, если работа проходит с негосударственными экспертами;

• заключение получаете в 2 раза быстрее;

• доступность консультаций. Не нужно отправлять официальный запрос, чтобы получить ответы на интересующие вопросы;

• помощь независимого эксперта доступна даже при подготовке, передаче в органы результатов проверки;

• дополнительная проверка позволяет получать более точные результаты и как повторная экспертиза, снижает вероятность выноса отрицательного решения в суде.

Сроки проведения экспертизы

Срок экспертизы проектной документации и предоставления результатов исследования по законодательству не превышает 42 рабочих дней.

Исключения, когда экспертиза должна проводиться в течение 30 рабочих дней:

• проверяются результаты инженерных исследований до их направления на государственную экспертизу;

• исследуются объекты капитального строительства, подлежащие реконструкции в особых экономических районах.

Экспертиза для жилых объектов и встроено-пристроенных нежилых помещений, проводится в течение 20 рабочих дней.

Срок действия результатов экспертизы проектной документации не регламентирован. Учитывая действующий порядок проведения, результаты не имеют срока годности и сохраняют юридическую силу на время строительства и пользования объектом. 

Сотрудники компании «Экспра» проведут аудит проектно-сметной документации быстро и профессионально. Итогом исследования станет заключение, подходящее для обращения в любую инстанцию, и при необходимости будут отстаивать предоставленные выводы в суде.